전세 계약이 만료되었는데 임차인으로부터 아무런 연락이 없고, 시간이 흐른 뒤 "그대로 살겠다"는 이야기를 듣게 되면 어떤 상황일까요? 이는 흔히 말하는 ‘묵시적 갱신’에 해당될 수 있습니다. 특히 2년 전세 계약이 끝났음에도 명확한 연장 계약 없이 계속 거주 중이라면, 임대인과 임차인 모두 법적 책임과 권리에 대해 정확히 이해할 필요가 있습니다.
1. 계약 만료 한 달 전까지 '갱신청구권' 행사 없었다면?
2+2 갱신요구권은 임차인이 계약 만료 1개월 전까지 갱신 의사를 서면 또는 명시적으로 밝혀야만 유효합니다.
✅ 따라서, 만약 임차인이 아무런 요구 없이 계약이 만료되었다면, ‘갱신청구권’은 행사된 것이 아니며 소멸된 것으로 간주됩니다.
이 경우, 임차인이 특별한 행동 없이 계속 거주하는 경우라면 ‘묵시적 계약 갱신’으로 보는 것이 일반적입니다.
2. 묵시적 갱신 시, 임대인도 3개월 전 통보로 계약 해지 가능할까?
많은 분들이 궁금해하는 부분이 바로 이 점입니다.
✅ 묵시적 갱신이 되면, 임차인은 언제든 3개월 전 통보로 퇴거 가능하며, 임대인 또한 동일하게 ‘3개월 전 예고’로 계약 해지를 요청할 수 있습니다.
단, 정당한 사유(자가 입주, 직계가족 거주 등)가 있는 경우에만 임대인의 해지가 유효할 수 있습니다. 임대인의 일방적 계약 해지는 무효로 판단될 수 있으니 주의가 필요합니다.
3-1. 묵시적 갱신 상태에서도 새 계약 체결 가능할까?
묵시적으로 계약이 연장되었다 하더라도, 임대인과 임차인이 상호 합의한다면 새 계약서를 작성하여 새로운 조건으로 계약 체결이 가능합니다.
✅ 이 경우, 보증금, 월세(있다면), 계약기간 등을 새로 협의할 수 있으며, 묵시적 계약이 아닌 ‘새로운 계약’으로 간주됩니다.
3-2. 새 계약서 작성 시 보증금 반환 시점은?
묵시적 갱신 상태에서는 계약 종료 후 임차인이 나가겠다고 하면 3개월 후 보증금을 반환해야 합니다.
반면, 새롭게 계약을 체결하면 이는 새로운 계약 만료일까지 임대인은 보증금 반환 의무를 지지 않습니다.
✅ 즉, 계약서를 새로 작성했다면 계약 만료일까지 거주를 기본으로 보고, 중간 해지 시에는 ‘합의 해지’가 되어야 합니다.
4. 계약서 작성 시 필요한 사항은?
✅ 표준 임대차계약서를 사용하고, 임대인과 임차인의 인감도장을 날인하면 계약서로서 법적 효력을 가집니다.
물론, 날인 외에도 신분증 사본, 계약서 2부 작성(각자 보관), 계약금/보증금 납입 영수증 등을 함께 챙기면 안전합니다.
마무리 정리
- 갱신청구권은 만료 1개월 전까지 임차인이 서면 요구해야 효력 있음
- 임차인/임대인 모두 3개월 전 통보 시 해지 가능 (묵시적 갱신 시)
- 묵시적 갱신 후에도 합의 하에 새 계약 체결 가능
- 새 계약은 법적으로 기존 계약과 무관한 독립 계약
- 표준계약서 + 인감 날인으로 법적 효력 확보